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潘石屹隐入尘烟之后

2023/9/5 14:00:00

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SOHO中国正处在爆雷的边缘。

8月18日,SOHO中国在半年报中发布预警,称公司收到北京税务局的通知,要求他们北京望京写字楼,赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金,但SOHO中国账上只有6亿多,还不起。

欠缴土地增值税一直是房企的“通病”,一位行业人士表示:“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税,所以很多项目故意留下一部分不卖,比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策,不论是否卖完,都要清缴土地增值税,但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过,2005年至2012年八年间,房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治,但仍未能解决这一痼疾。

为缓解资金压力,SOHO中国也有所行动。据悉,SOHO 中国位于北京的资产中,一些自持物业的租金下调了,其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中,不只是光华路SOHO二期。

此时,远在美国的潘石屹,又有何举动呢?自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后,潘石屹就再也没有发声了。

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在很长一段时间里,“地产大佬”潘石屹,在普罗大众眼中,更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下,潘石屹顶着代言人的标签,每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年,SOHO打造的地标性建筑,也填补了中国商业办公的空白。

然而,种种争议下,他近两年的口碑,跌到至暗时刻。与此同时,SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。

欠税近20亿,如何补?

潘石屹曾打造出不少地标性建筑。

比如光华路SOHO二期,占据北京城最金贵的CBD核心,由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO,作为朝阳门地标性建筑,这栋办公楼以独特的设计风格,成为网红拍照打卡地。

然而,你很难想象,这两栋光鲜的大楼,如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金,降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元,之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示,他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。

这两栋大楼的租金,曾一度很坚挺。光华路SOHO二期,在2020年上半年的日租金均价,约9-10元每平方米,属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月,光华路SOHO租金打了8折,每平方米也还是超过7元。而银河SOHO,最高时候,能租出9.5元的高价。

目前,从贝壳找房上看,光华路SOHO二期挂出的62间房的租金,分别在6-10元不等。对此,SOHO租赁部的一名员工表示,“价格比较好谈好沟通,有浮动的空间,但不是明面上的。”

无论如何,从整体来看,2023年上半年,SOHO北京的办公楼,出租率和收入情况,不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响,光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO,“空了大概150套房子。”至于望京SOHO,“随着一些科技公司、教育公司的搬离,一下子空出去不少。”宋枫表示。

在SOHO旗下商办租赁平台能看到,望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年,北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%,剩余两个项目出租率则不及90%。

SOHO也有办公楼出租率不错,比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外,剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。

北京也有表现好的写字楼,比如丽泽SOHO,其实现了租金收入增长,上半年收入达到8988.7万元,同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态,华为在这里租了5万多平方米,它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼,为何有这样大的差距?

除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外,还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的,租金回报率也不错,跟北京开发的一些办公楼相比,实用性也提高了,相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。

SOHO早期在北京开发的一些办公楼,注重于外观的好看,而忽略了实用性。以2009年破土动工,2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高,其他的都在60%多,有的使用率都不到40%。”宋枫解释道,刚开盘的时候,很多客户很新奇,觉得很不错,但经过市场的淬炼,客户的认知提高了,“他们觉得使用率这么低,还不如花同等价钱,租一个面积更大的办公室。”

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因为出租率太低,SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响,好多业主还不上房贷,于是想卖掉,却一直卖不出去。房子就一路降价,有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候,能卖到8万-10万元每平方米。”其实,银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的,有一部分被散售出去了。被逆势抄底的,正是散售给小业主的房子。

这些抄底交易,跟SOHO本身没多大关系了,它现在也无暇顾及这些。8月18日,SOHO发布的爆雷预警显示,公司收到北京税务局的通知,要求北京望京写字楼,赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金,但SOHO中国账上只有6亿多,还不起。

事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司(下称北京望京公司)收到当地税务机关的税项缴纳通知,要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元,自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日,北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元,但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

除了这19.86亿元,SOHO还有一笔42亿元的银行贷款,也还不上了。“可能出现交叉违约。”

对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金,SOHO给出的方案是:继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO,为何走到今天这一步?这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。

当年也曾引领建筑时尚

王城还记得大一那年,刚开学没多久时,他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话,“潘石屹这个项目做的不行,看着效果图就选了最终的设计方案,建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话,当年还青涩的王城,也深以为然。

直到大二那一年,他进入一家建筑设计事务所,看到建外SOHO的效果图。王城才意识到,在那个特定年代,建筑物理学老师的话,并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品,的确是因为他设计的效果图更漂亮,“竞标的其他作品,很多更注重实用性,而忽略大楼的美观性。”并且,建外SOHO是一个方方正正的用地,先做效果图,再去做场地设计,是没问题的。

尽管忽略实用性并不意味着就是对的,但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看,也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看,建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后,才悟出来的道理。“那个年代,地标性建筑,好看是首选。好看才会有销量。”

此言非虚。外观独特时尚,轻盈灵动的建外SOHO,一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中,建外SOHO在开盘后的2002年和2003年,连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时,潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。

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▲(北京建外SOHO)

潘石屹这么“红”,一方面是他在微博上拥有不少粉丝,另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始,潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年,潘石屹和SOHO中国,推出的每一个新项目,不仅吸引了所有人的眼球,还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮,地段绝佳,是这些办公楼的共同点,比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。

“很新奇、很时尚”的口碑中,早些年的SOHO系列,销量可谓一骑绝尘。2007年,SOHO成功上市,并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式,SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年,SOHO商业散售额,达到238亿元。

SOHO中国前员工司元记得,那些年只要有大型活动,都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动,SOHO都参与过。在建筑艺术这一块,SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是,238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始,SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。

做出这一决定,一方面是由于北京禁止物业散售的政策,另一方面是被散售之后的SOHO写字楼,陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路,谈何容易?2014年,潘石屹转型新共享办公时,SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年,SOHO的营收只有17.75亿,相当于高峰时的十分之一。

笙歌归院落,灯火下楼台。复盘来时路,除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外,这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题,也随着时代的进步被引爆了。王城还记得,因为排风系统不合理,望京SOHO地下停车场,总有一股难闻的泔水味;建外SOHO的两部电梯,一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了,其实就是中国人的审美和居住要求提升了,不过于追求多功能和时尚,更注重切实的居住需求了。毕竟,房子是用来住的。时代不一样了。”

潘石屹的口碑,也一路下滑。2013年起,潘石屹不断抛售资产:卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年,潘石屹夫妇成立专项基金会,向哈佛捐款6亿元。2021年,潘石屹还欲将整个SOHO,卖给美国的黑石。2022年以来,潘石屹又与SOHO进行了切割:卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底,潘石屹被外界发现,他人在美国。

一直到2023年8月18日,SOHO中国发出爆雷预警,大众也对潘石屹的质疑声,到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机,司元告诉「市界」,“早年在海南的经历,那种死里逃生的感觉,对他(潘石屹)影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶,那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次,剧情和30年前惊人的相似。

资产不好卖,租金不好收

在司元看来,潘石屹是一个好老板,没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背,感觉永远在笑,看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。

不过,外界也有人如此评价潘石屹,“他有农民的谨慎,小官员的逢迎,读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎,给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认,但有人算了一笔账:潘石屹和张欣夫妇,在近7年间累计套现300亿资产。

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时至今日,潘石屹给SOHO留下的,是一个“残局”。业绩方面,上半年,SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元,同比下降 8.32%;归属母公司净利 1361.3 万元,同比降 93%。负债方面,SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元,总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的,是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。

但好在,SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产,仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO,和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现,近些年来,为了缓解资金压力,SOHO一直在处置若干商业物业。

“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日,宋枫说。确实,从SOHO商办租赁平台可以看到,中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目,有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质,但卖资产以自救这条路,SOHO恐怕不大好走。

前些年,接盘SOHO资产的人中,不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易,在震荡的市场大环境中,煤老板们的身影变少了,稍微多起来了的,是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资,大多数欲买下自用,但最终很少人出手。

宋枫曾带一个客户,去看了光华路SOHO二期项目。“当时,这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元,正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张,最后没有交易成功。这栋楼单价不高,但体量太大了,导致总价高。

银河SOHO的一处物业,从2021年就开始售卖,但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋:地上四层,大约5000平方米,带租约出售,售价4.2亿元。王城一番评估后,将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了,双方互不让价,最终这事不了了之。

“SOHO不愿意降价的很多原因,是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」,如果选择降价抛售,SOHO在支付土地增值税后,卖楼的钱便所剩无几。实际上,SOHO有不少办公楼,需要支付高额土地增值税,比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO,便是其中的典型。

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更重要的一点是,“因为一些这样那样的纠纷,SOHO抛售的资产,一些过不了户。比如去年卖的资产,不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道,过不了户相当于SOHO卖楼的钱,拿不到手上。拿不到手上,就还不了手上的债。这也就意味着,靠出租自持物业,获取租金收益,似乎是SOHO的最大出路之一。

其实,为了将房子出租出去,SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外,SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人,挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」,SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样,SOHO整体情况仍不及预期。

“大家都在控制预算,虽然有的楼租金降价到五六元,但好多客户会去找比五六元还便宜,比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且,随着时代的进步,客户认知的提升,SOHO写字楼使用率低等问题,也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着,在时代大势面前,SOHO的自救路,难言乐观。

远在异国的潘石屹,能解决这些问题吗?他留下的残局,又该如何收场?

(文中宋枫、王城、司元为化名。)

作者 | 陶 婷

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊





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